Photo : Habitat du Nord
À Faches Thumesnil, commune voisine de Lille, 75 logements ont pris place dans une ancienne imprimerie, témoin du patrimoine architectural local d’après-guerre. Cette reconversion de la friche industrielle par Habitat du Nord, bailleur social du Nord et du Pas de calais, s’inscrit dans un dialogue étroit avec les acteurs du projet, notamment la collectivité. Elle témoigne aussi d’une évolution de plus en plus significative des projets menés par ce bailleur. On en parle avec Fabrice Bouquet, Directeur de la maîtrise d’ouvrage chez Habitat du Nord.
Publié le 27 mars 2023
Photo : Habitat du Nord
Comment est né le projet ?
Fabrice Bouquet : La friche industrielle de Guermonprez accueillait une ancienne imprimerie dessinée par Armand Lemay en 1968. Nous avons acheté ce terrain à un promoteur en 2001 pour y développer les résidences « Linéale » et « Azerty » qui offrent désormais 75 logements. Elles ont été livrées en octobre 2022. Ce projet est emblématique de la façon dont les modes de production évoluent pour tenir compte d’exigences accrues : sobriété foncière, préservation patrimoniale, qualité d’usage, performance énergétique et environnementale, équilibre économique.
A l’achat du terrain, l’optique était de faire table rase de l’existant. La collectivité de Fâches-Thumesnil a affirmé sa volonté de préserver le bâtiment, témoin du passé industriel local, classé à l’IPAP (Inventaire du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) de la Métropole de Lille. Plusieurs ambitions se sont succédé avant d’aboutir à un programme mixte d’habitat : 1/3 de logements sociaux, 1/3 de logements en accession sociale, et 1/3 en accession libre dans le cadre d’une revente en VEFA d'Habitat du Nord au promoteur.
Cette mixité de l’opération, reposant sur un partenariat avec un promoteur privé, a permis d’assurer l’équilibre économique du projet, compte-tenu du coût initial du foncier et de la mise en œuvre complexe du projet. In fine, le coût total du projet de reconversion ne dépasse pas celui d’une démolition-reconstruction.
Pour parvenir à ce compromis, en tant qu’opérateur public et maître d'ouvrage, nous avons organisé un dialogue compétitif, associant notamment la Ville au jury. Cette approche a permis de créer la confiance, de soutenir la dynamique de ce projet complexe. Ce fut le levier d’un consensus pour redonner vie à cette friche industrielle.
Photo : Habitat du Nord
Quels choix ont structuré le projet ?
Fabrice Bouquet : Cette opération a été entièrement menée sur l’emprise industrielle et sur le sous-sol existant conservé de l’imprimerie, dans le respect du gabarit en longueur du bâtiment d’origine (140 mètres linéaires) et sans consommer de foncier.
Ainsi, sur la parcelle de plus 6 000m², l’espace pleine terre préexistant a été mis en valeur comme espace d’agrément, tandis que l’implantation en recul a permis d’offrir de larges terrasses ou balcons orientées au sud à chaque logement.
Par ailleurs, l’ensemble du sous-sol a été aménagé en parking, avec trois nouveaux ascenseurs pour y accéder.
Sur le bâtiment, aux embouts, nous avons préservé des éléments de façades en dalles de béton de galets, caractéristiques de l’architecture régionale moderne. La partie principale du bâtiment est une construction neuve, qui utilise des matériaux légers (béton cellulaire) pour ne pas surcharger la structure existante (sous-sol et fondations).
Conserver l'ensemble du bâti d’origine avec sa trame porteuse, en vue d’une reconversion en logement, présentait de trop fortes contraintes. Cela nous aurait conduit à aménager des logements trop profonds sans accès à la lumière naturelle. Ou bien on aurait dû concevoir des duplex, des logements de plus de 100m² avec un coût de location ou d’accession éloigné du marché cible. Dans ce projet, dès la phase conception, nous nous sommes adaptés pour assurer la qualité d’usage des futurs logements. Quant à la performance énergétique du projet, le niveau RT 2012 -10% a été atteint pour les 27 logements locatifs sociaux ; ils sont également labellisés E+C- (E2 C1).
Vous avez évoqué un projet emblématique d’une évolution des modes de production…
Fabrice Bouquet : Il y a 20 ans, l’idée même de conserver tout ou partie du bâti pouvait paraître démesurée tandis qu’aujourd’hui, la volonté des partenaires de privilégier des opérations de transformation d’usage des bâtiments se renforce. Ce type de reconversion représente désormais 20 à 30% des projets de développement d’offre d’Habitat du Nord. Pour exemple, en zone rurale, nous avons transformé une ferme en logements ; en zone urbaine, à Dunkerque, c’est une école que nous reconvertissons en logements sociaux, et à Armentières, des bureaux du CCAS sont devenus des logements.
Si la sobriété foncière s’impose en particulier pour lutter contre l’artificialisation du foncier agricole ou rural, le choix de la reconversion est le plus souvent dicté par la préservation de la valeur patrimoniale d’un site.
Les exigences d’usage des logements avec des ouvertures, des volumes adaptés mais également la nécessaire connexion des nouveaux logements avec leur environnement peuvent aussi conduire au choix de la démolition-reconstruction.
Dans notre large territoire d’intervention du Nord, de l’Avesnois à la côte d’Opale en passant par la métropole Lilloise, nous observons combien chaque opération est unique et s’appuie sur le dialogue pour définir le meilleur compromis.
Les grands acteurs du projet :
- Collectivités et partenaires institutionnels : La Municipalité de Faches-Thumesnil, la Métropole Européenne de Lille, la Banque des territoires
- Entreprises : Eiffage Construction Nord-Ouest, Eiffage Immobilier Nord-Ouest
- Architecte : L’agence Nathalie T’KINT
