Virginie Carolo-Lutrot, présidente de Caux Seine agglo
3ème intercommunalité du département de Seine-Maritime, Caux Seine agglomération réunit 50 communes. Madame Virginie Carolo-Lutrot, présidente de l’agglomération, épaulée par Rodolphe Célestin, responsable service Habitat, témoignent des enjeux de mesure et de coopération avec bailleurs et communes pour développer l’habitat social dans leur territoire. Ils s’appuient notamment sur l’étude d’impact réalisée par le bailleur social Logéal Immobilière sur Caux Seine agglo avec AcTerr®.
Publié le 29 mai 2023
Représentant 30% des logements sociaux sur Caux Seine agglo, le bailleur Logéal Immobilière a mené une étude d’impact liée à son activité sur ce territoire.
Quel regard portez-vous sur cette initiative ?
Madame Carolo-Lutrot : Nous produisons ce type d’étude dans d’autres domaines mais n’en disposons pas dans l’habitat. J’apprécie de connaître l’impact de l’activité de Logéal Immobilière en y associant des données à l’échelle de l’agglomération.
Cette étude constitue une aide à la discussion. Complément aux informations fournies par notre Observatoire de l’Habitat, elle permet de mieux connaître les contraintes du bailleur et de se rendre compte qu’il ne produit pas que du logement mais contribue aussi à l’activité économique (BTP) sur le territoire par exemple.
Pour avoir une vision globale de l’habitat social, ce serait utile de réaliser une analyse d’impact inter-bailleurs à l’échelle de notre territoire et/ou de chaque commune. Elle servirait aussi à nourrir la discussion avec les communes autour des problématiques liées à l’habitat (réhabilitation, vacance, etc.).
Quels enseignements de cette étude souhaitez-vous partager ?
Madame Carolo-Lutrot : Un des points forts de Logéal Immobilière concerne la réhabilitation de son patrimoine, en incluant le bâti de taille modeste. J’aimerais bien savoir si d’autres bailleurs le font aussi car trop souvent, on cantonne l’image des bailleurs à la gestion d’ensembles. L’étude AcTerr® pourrait d’ailleurs inclure des indicateurs témoignant de la qualité constructive, au-delà des éléments chiffrés. On en a besoin pour challenger les promoteurs privés dans leurs projets.
Plus globalement, de telles informations nous aident à penser un développement harmonieux de l’habitat dans le paysage urbain. Il n’est pas souhaitable de distinguer au premier coup d’œil ce qui relève du logement locatif à loyer réglementé ou de la propriété privée. Dans un récent projet, Logéal Immobilière nous a d’ailleurs associés, au-delà des plans, aux choix architecturaux. Cela permet un renouvellement urbain de qualité et contribue à l’intégration sociale.
Partager la conception des projets est d’autant plus important qu’avec le ZAN, on a besoin d’optimiser les dents creuses, de réutiliser le bâti existant. Logéal Immobilière, on le sait, a une vraie expérience en matière d’acquisition-amélioration. Cette compétence est essentielle car on se tourne désormais vers la rénovation plutôt que vers le neuf. On doit même aller plus loin dans l’utilisation des toits pour offrir de nouveaux espaces de vie commune, végétalisés ou de production d’énergie renouvelable.
Vous avez évoqué l’intégration sociale…
Madame Carolo-Lutrot : L’intégration sociale passe par l’intégration urbaine et aussi par la mixité des publics, on y est très attaché. J’aimerais bien renforcer la mixité au pallier avec des occupants locataires de logement social et propriétaires mais ça rend plus complexes les opérations. On y parvient dans des lotissements en alternant dans une même rue, maisons locatives et propriétaires. On a besoin de progresser sur ce point dans l’habitat collectif.
Logéal Immobilière comme les autres bailleurs ont cette culture du lien avec leurs locataires. Dans l’étude AcTerr®, Logéal Immobilière précise où se situent ses points d’accueil. Pour nous, c’est important de savoir qu’il y a de l’humain derrière l’offre de logements. On ne peut pas avoir une approche strictement financière de l’habitat. Il faut garder la vocation d’origine, liée à l’accueil par le logement.
À ce titre, nous souhaitons coconstruire des objectifs avec les bailleurs d’un même territoire, assortis d’indicateurs d’impact. Là encore en allant au-delà d’une approche quantitative, en prenant en compte le bien-être des personnes au fil du temps. Cela permet de garder du recul. On a besoin par exemple, d’évaluer l’impact de la rénovation en phase usage.
L’étude AcTerr® est une photo intéressante, on aimerait aussi une vision prospective et collective, qui permet d’identifier les impacts inter-bailleurs à l’échelle d’un territoire pour mieux partager retours d’expérience et pistes d’amélioration.
Avez-vous d’autres attentes ?
Madame Carolo-Lutrot : On ne peut plus produire du logement comme on le faisait avant. Il y a un vrai changement de paradigme à opérer, en prenant en considération différents critères : consommation d’énergie, d’eau, de matériaux par exemple mais aussi accessibilité.
Opérer des travaux de rénovation thermique par geste, plutôt qu’avec une réhabilitation globale, ne permet pas toujours d’économie d’énergie réelle. Par ailleurs, s’ils n’embarquent pas d’aménagements en faveur de l’accessibilité (ascenseur par exemple) tant que c’est possible, ils limitent le maintien à domicile des personnes. Compte-tenu du vieillissement de la population, ce sont autant de travaux reportés. Si l’installation de compteurs individuels n’est pas mise en place, on réduit les possibilités de suivre et sensibiliser la demande en énergie / eau.
Le fait est que nombre de concessions sont faites à un instant T pour des raisons d’équilibre économique. Il faut renforcer la priorité donnée à la qualité d’usage et environnementale des logements sur le long-terme.
L’objectif est d'aider les bailleurs à jouer pleinement leur rôle de soutien au développement de nouvelles filières locales de la transition énergétique et écologique (utilisation bois, réemploi…). Aussi, nous devons bonifier les travaux lorsqu’ils font évoluer les pratiques d’aménagement et permettent par exemple d’introduire plus de végétal, de mieux gérer la récupération des eaux de pluie ou l’infiltration de l’eau dans le sol (noues). Si on ne le fait pas, ça coûtera plus cher demain, et les dommages, et pour la planète, et pour les habitants, seront encore plus grands.
