Photo : INOLYA
La résidence baptisée "La Cartoucherie", en mémoire de son utilisation pour la fabrication d’armes, accueille désormais 56 logements sociaux. A la demande de la Ville de Mondeville (près de Caen), ce bâtiment militaire a fait l’objet d’une restructuration par INOLYA, premier bailleur social du Calvados. Sa transformation avec surélévation permet de répondre à une forte demande en logements et s’inscrit dans le renouvellement de la ZAC de Valleuil, à proximité immédiate du centre-ville. Eclairage d’Alexis Lecerf, manager du pôle construction neuve chez INOLYA.
Publié le 27 mars 2023
Quel est l'origine du projet ?
Alexis Lecerf : Dédié à la fabrication d'armes depuis sa construction en 1925, le site est transformé après-guerre en Magasin général et Pharmacie centrale puis en Centre de matériel pour l’Armée. En 2009, les Services de Santé des Armées cèdent les bâtiments et terrains militaires à l’euro symbolique à la Ville. Celle-ci a alors engagé une réflexion pour développer un nouveau quartier en préservant l’identité des lieux. Des équipements (collège, EPHAD) ont alors commencé à investir les premiers sites.
Photo : Ville de Mondeville
Photo : INOLYA
Pour ce qui est de « La Cartoucherie », l’opération s’est accélérée fin 2019. INOLYA a alors acquis le bâtiment auprès de la Ville de Mondeville et proposé une transformation en logement social, qui préserve la qualité patrimoniale du bâti.
La proposition s’est appuyée sur les études menées depuis 2012 avec l’agence d’architecture Schneider pour identifier le nombre et le type de logements réalisables, et établir le modèle économique de l’opération. Un équilibre difficile, qui s’est construit peu à peu.
L’idée est née d’une contrainte technique due à la nécessité de déposer la couverture pour désamianter la sous-couverture. Quitte à découvrir le bâtiment, nous avons réfléchi à la possibilité de le surélever pour offrir un plus grand nombre de logements et soutenir l’équilibre économique global. Nous avons ainsi opté pour une surélévation en attique.
La Ville a été étroitement associée à la définition de cette transformation, avant de délivrer le permis de construire.
Photo : INOLYA
Quels défis dans ce projet ?
Alexis Lecerf : Une partie des bâtiments ressemblait à des bureaux, une autre à du logement de fonction. La grande majorité des surfaces, grands plateaux avec structure poteaux-poutres, offrait une certaine liberté d’aménagement.
De ce bâtiment en U, nous avons préservé les façades y compris fronton et horloge. Des balcons métalliques rapportés viennent aussi habiller les murs en pierre de Caen.
Nous avons veillé à respecter les ouvertures en façade et travaillé pour offrir des logements traversants autant que possible. Les grandes hauteurs sous plafond ont permis de concevoir des logements atypiques, tout en créant des faux-plafonds pour améliorer l’isolation acoustique.
Photo : INOLYA
Photo : INOLYA
La stabilité structurelle a fait l’objet d’un diagnostic particulier, relevé géomètre et scan 3D à l’appui. Nous avons découvert des planchers qui n’étaient pas droits et des angles qui n’étaient pas à 90°, ce qui a eu une incidence significative sur les travaux. Nous avons dû recréer certaines parties du plancher, solidaires de chappes amiantées (que nous avons curées). Nous avons globalement renforcé la structure pour que le bâtiment puisse accueillir la charge liée à la surélévation.
Cette opération a atteint un haut de niveau de performance énergétique (HPE Rénovation pour l’existant ; labels BEPOS Effinergie 2017, E+C- niveau E3C1 et bâtiment biosourcé niveau 2 pour le neuf). La surélévation est alimentée par des pompes à chaleur double service individuelles et la partie existante est équipée de panneaux rayonnants électriques dits « intelligents », à détection de présence et pilotés depuis des régulateurs programmables. Nous avons également isolé les murs en pierre de l’intérieur (en matériaux biosourcés dans le neuf) et installé des panneaux photovoltaïques en toiture.
Photo : INOLYA
Que retirez-vous de ce projet ?
Alexis Lecerf : Cette opération d’acquisition-amélioration en maîtrise d’ouvrage directe mêle rénovations sur du bâti patrimonial avec transformation d’usage et construction neuve, via le niveau en attique. Deux projets en un : cela a complexifié les études et demandé plus de temps en amont. Sur le plan économique, les subventions de la région, de la communauté de commune et de l’Etat, ont permis d’accompagner l’équilibre financier de cette opération singulière. L’ensemble est équivalent au coût de démolition-reconstruction.
Préserver l’histoire des lieux a été pour toutes les parties prenantes un objectif important et une source de fierté. Nous avons recherché le compromis le plus exigeant sur le plan patrimonial et en termes de confort et de performance énergétique. INOLYA a l’ambition de renouveler ce type de projet de transformation.
Actuellement, le choix de la transformation concerne surtout des bâtis à forte valeur historique. Les sollicitations devraient s’élargir à l’avenir, pourvu qu’elles s’organisent dans une logique partenariale et avec le soutien financier nécessaire. L’opération de "La Cartoucherie", particulièrement innovante, a été un projet complexe. Mais le résultat est là : les retours des clients locataires sont positifs. Et l’expérience fut vraiment stimulante pour les équipes !
Photo : INOLYA
Les acteurs du projet :
- Maître d’ouvrage : INOLYA
- Architecte : Agence Schneider
- Maîtrise d’œuvre EXE : IGC
- Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Grand Ouest
